Norra Sorgenfri – strategier för en levande stadsdel

Publicerad: 6 mars, 2012
Sidansvarig: Vanja Larberg
Forum S2020

 

Torsdagen den 1:e mars 2012 har Forum S2020 bjudit in Gunilla Kronvall, arkitekt från Malmö, för att berätta om hur planeringen gick till för stadsdelen Norra Sorgenfri. Gerd Cruse Sondén inleder med att berätta hur S2020 först fick kontakt med Gunilla:

– För några år sedan var vi ute på Ringön och spanade på miljöerna där och hur de används idag. Vi funderade då över hur liknande miljöer utvecklas i andra städer och hörde talas om Norra Sorgenfri i Malmö. Vi åkte ned och träffade Gunilla Kronvall som berättade för oss om hela processen. Den berättelsen kommer ni få höra här idag.

Här följer ett referat av föreläsningen:

Malmö idag

Idag ser vi oss inte i Malmö i första hand som en stad längre, utan som en del av en större region. 20 000 personer pendlar dagligen över bron till Danmark och kapaciteten väntas utökas ytterligare. Vi har på kort tid gått från industristad till kunskapsstad. Det har varit fokus på hållbarhet senaste 15 åren, och det har handlat om att förändra attityder och strukturer. Det offentliga rummet är hela tiden i fokus för samtalet, oavsett om vi diskuterar teknik eller verksamheter så handlar det om att utveckla det gemensamma offentliga rummet. När till exempel högskolan etablerades var det viktigt att den las mitt i staden för att påverka de gemensamma rummen där. Malmö utvecklar sina markinnehav Västra hamnen och Hyllie. I Malmö finns idag också fem områdesprogram vilka fokuserar på befintliga bostadsområden. Man har utsett en koordinator för varje program, som är placerad på stadsdelarna, och som har som uppdrag att se till att man samverkar mellan förvaltningarna kring gemensamma utmaningar.

Varför Norra Sorgenfri?

Stadsdelen Norra Sorgenfri är Malmös äldsta industriområde. Det finns fantastiska gamla miljöer här. Till exempel finns en fabrik där tre generationer har tillverkat korvskinn. När de var som störst exporterade de till 50 länder. Det är även tre generationers arkitekter som har jobbat med husen, vilket har skapat en intressant karaktär. Idag är de husen en gymnasieskola.

Idag finns det 1000 arbetsplatser i området, och tanken är att området ska utvecklas för att inrymma 2500 bostäder och 1500 arbetsplatser. Området kan se öde ut på ytan om man rör sig i här idag. Men det händer mycket här; det finns alternativa kulturyttringar och många verksamheter och kreativa företag i området.

Varför engagerade sig då Malmö stad i området? Jo, under en period var det mycket fokus på Hyllie och Västra hamnen i Malmös utveckling. I arbetet för ÖP 2005 var vi var ett par personer som ville ha en balans och även titta på de östra delarna av staden. Vi studerade barriärerna i ett stort område, och vaskade fram att Norra Sorgenfri var centralt. Området ligger väldigt strategiskt i Malmö, mellan centrum och de östra delarna. Detta gör att det är relevant från stans sida att jobba här: för att läka ihop staden och överbrygga barriärer.

Hyllie och Västra hamnen var områden som ägdes av Malmö stad vilket gjorde att man kunde driva utvecklingen som exploatör. Men så var inte fallet i Norra Sorgenfri, utan här fanns istället många små privata fastighetsägare. I normala fall skulle Malmö stad inte gå in och vara så aktiva på privat mark. Men om något ska hända i ett område med många små fastighetsägare så måste någon ta ledpinnen. Man väntade länge på att något skulle hända av sig självt i området. Men det är svårt som enskild fastighetsägare att satsa om man inte vet om någon annan i området kommer att göra det.

Malmö stad satte igång en visionsprocess i området med de fastighetsägare, förvaltningar och exploatörer som skulle kunna vara intresserade. Syftet var att tillsammans komma fram till vad Norra Sorgenfri skulle kunna vara i framtiden.

Illustrationer av framtiden

Man enades i samtalen om traditionell kvartersstadsstruktur, eftersom det passade väl i stadsdelen. Efter det anlitades en illustratör. Illustratören tog fram tre bilder och vi la mycket tid på att diskutera och bestämma innehållet i dessa tre visionsbilder.

Den första bilden visar Industrigatan som är ett huvudstråk i området. Här skulle det vara mänsklig skala; fotgängare skulle kunna röra sig här i småskaliga miljöer. Materialen i de nya byggnaderna var de gamla industrimaterialen.

Den andra bilden visar hur den gamla arkitekturen inlemmas i det nya.

Den tredje bilden visar hur det är att bo i området, med små platser och en trygghet i att det händer saker i bottenvåningarna.

Efter att man tagit fram bilderna tryckte man upp skriften Vision Norra Sorgenfri. Bilderna valsade runt i media och de fick ett eget liv. Det innebar att det blev ett helt nytt intresse för stadsdelen. Markpriserna i området gick upp med ca 50 % på ett halvår.

Planprogram

Nästa steg i processen var att göra ett planprogram. Bland annat diskuterades vilken skala området skulle ha och vi tittade på andra städers täthet och skala. Malmö är ju varken Venedig eller New York. Vi landade till slut i något som man skulle kunna kalla en Malmöskala.

Själva planförslaget blev rättvist och pragmatiskt: gatorna fick ligga i fastighetsgränserna, så att alla fastighetsägare fick en del av det offentliga rummet på sin fastighet. Detta innebär att alla är med och betalar för det och att det blir möjligt att utveckla en fastighet i taget.

Det är intressant med tidsåtgången till själva planritandet i en sådan här process. Jag jobbade med området och processen i sex år, men gatustrukturen och kvartersindelningen för området i sig tog bara två veckor att göra!

Nyckelvärden

Som en del av arbetet identifierade man nio stycken nyckelvärden. Några av nyckelvärdena handlar om kvaliteter som är byggherrarnas ansvar att utveckla, och några är kommunens. Att det skulle finnas offentliga bottenvåningar, små fastigheter (små byggherrar), och en funktionsblandning las på byggherrarna, medan staden jobbade med integrerat gatunät, sammankopplade offentliga rum, stråk mellan centrum och östra Malmö, offentliga aktiviteter och attraktioner, och att vara en tydlig dialogpart.

Kompensationstänkande

Vissa av de saker som las på exploatörerna att de skulle göra, till exempel att bottenvåningarna skulle vara offentliga, kostar extra. Därför räknade kommunen på vad merkostnaderna skulle vara för dessa kvaliteter. För att sen kompensera fastighetsägarna för de ökade kostnaderna, så ökade man exploateringsgraden. Det räknades fram en exploateringsgrad för varje fastighet. Exploateringsgraden höjdes från 1,0 till 1,4-1,9. De värden som man valde att lyfta var värden som annars lätt kan förhandlas bort. När de nu fanns med i beräkningarna gick inte det.

Dialog och projektets riggning

Projektets forsättning och fördjupning efter planprogrammet var uppdelat i fyra olika delprojekt. De leddes av miljöförvaltningen, gatukontoret, fastighetskontoret och stadsbyggnadskontoret. Under hela processen jobbade man tätt ihop med stadsdelsförvaltningen. Det var stadsdelens planeringsansvariga som var med i kärntruppen i projektet. Hon bevakade länken till skolor, förskolor, trygghetsfrågor och det offentliga rummet. Detta var ett ovant arbetssätt från stadsdelens sida. Det krävdes en process över ett par år för att få samarbetet att bli helt naturligt.

Under hela processen och under projektets alla år fördes en kontinuerlig dialog med byggherrar, fastighetsägare, föreningar, verksamheter, förvaltningar och allmänhet. 70 till 80 % av min projekttid användes till att vara på plats i området, där till exempel många projektmöten hölls. Det var ett sätt att lära känna de olika verksamheterna och se vad som hände i området. Detta gjorde att jag inte var inne så ofta på kontoret. Kollegor på stadsbyggnadskontoret undrade ofta var är du? Vad gör du?Facit kom när byggherrar och fastighetsägare i området började planera bostäder och blandad stad i enlighet med vision och planprogram, som de hade varit med och tagit fram. Delaktigheten och dialogen över tid blev en framgångsfaktor.

150 konstnärer finns i området idag. Vi jobbade och diskuterade med dem för att se hur de kunde vara en del av utvecklingen och framtiden i området.

Genom att dialogen fördes och människor träffades så kom det upp nya aktörer i området. Byggemenskaper, festivaler och en blogg kring området uppstod till exempel. Staden fanns där för att sammanföra och länka människor. Vi hade en utställning under ett par års tid i korvskinnsfabrikens nedlagda lokaler. Där kunde man slinka in och titta på vad som pågick i området.

Hur försäkra att kärnvärden genomförs?

En struktur las upp för i vilka delar av processen som saker säkerställdes. Vad skulle man försäkra i dialog? Vad i detaljplanen? Vad i byggloven? Vad i exploateringsavtalen?

En sak som till exempel las in i exploateringsavtalet var att på alla fasader i söderläge skulle minst 50 % av fasaden erbjuda sittplatser. Man la också in något som kallades för stadslivsfaktor. Detta innebar att varje hus på något sätt skulle bidra till det offentliga livet i stadsdelen, med till exempel en cykelpump, bänkar, konstnärlig utsmyckning eller någon form av klimatskydd.

En annan sak man la in var att byggherrarna fick betala en lägre avgift för allmän platsmark om de använde de befintliga byggnaderna och renoverade dem till bostäder istället för att riva de äldre husen för att bygga nytt.

För att behålla småskaligheten i stadsdelen var det viktigt att många fastighetsägare var med i planeringen och genomförandet av området. Det var därför man från början valde att inte köpa upp hela området från stadens sida utan istället arbeta i dialog. Ett tag efter visionsarbetet när intresset för området ökat, så kom ett större bolag och sa att detta verkar jättespännande. Vi köper hälften av området så kör vi! Men då sa faktiskt stadsbyggnadskontoret nej tack, det vill vi inte. Ni får fokusera på andra utvecklingsområden, för här vill vi ha en småskalighet.

Hur kommer ett sådant här arbete till?

Uppdragen att jobba med Norra Sorgenfri från politikernas sida kom efter hand. Väldigt mycket av arbetet drevs av tjänstemännen själva. Till exempel fick vi ett första uppdrag att göra visionsarbetet, och detta skapade i nästa steg ett tryck utifrån att fördjupa arbetet och ta fram ett planprogram. När trycket fanns fick vi förnyat uppdrag att jobba vidare med processen. Så här såg det ut:

2006 Vision

2007-2008 planprogram/ekonomisk analys

2008-2009 utställning/dialog

2009-2010 utvecklingsarbete/genomförandeprogram

+ kontinuerlig vision/dialogarbete/dp/exploatering

Risk för gentrifiering?

Det är en klurig balansgång att hålla kvar lite av det ruffiga i ett såndant här område. Det är oerhört svårt. Till exempel är en del konstnärer uppsagda från sina lokaler idag. Den målgrupp som flyttar in kan förväntas vara ekonomiskt stark. Nybyggnation är ofta dyrt och utvecklare vill driva upp mark- och bostadspriser. Men än så länge finns det fortfarande kvar subkulturer. Det skapas lätt motsättningar i denna form av miljö, på grund av att olika aktörer har olika intresse för områdets framtid. Motsättningar som man kanske delvis löser med hur man placerar de nya husen, och genom att jobba med en långsam exploatering samt i dialog med alla inblandade. Det finns ju också en stor grupp av människor som söker det som inte är så tillrättalagt. En utmaning är att se till att det finns kvar lokaler med låg hyra när området förändras.

Referat: Vanja Larberg

 

Delade exempel

Inga delade exempel ännu. Varför inte skriva det första?

Har du andra exempel? Dela gärna med dig här:

Din e-postadress publiceras inte.